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Alle Kaufnebenkosten beim Haus- & Wohnungskauf berechnen.
| Bundesland | Satz | Bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 12.250 € |
| BW, Bremen, NDS, MV, RLP, SA | 5,0% | 17.500 € |
| Berlin, Hamburg, Hessen, NRW | 6,0% | 21.000 € |
| Brandenburg, Saarland, SH, Thüringen | 6,5% | 22.750 € |
Je nach Bundesland 9–15% des Kaufpreises. Bei 350.000 € also 31.500–52.500 €.
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbucheintrag (ca. 0,5%) und ggf. Maklercourtage.
Mind. 20% des Kaufpreises plus alle Nebenkosten aus Eigenkapital.
Nein, sie sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und betragen ca. 1,5% des Kaufpreises.
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Kaufnebenkosten an. Diese betragen je nach Bundesland zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da die meisten Banken diese Kosten nicht mitfinanzieren.
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien. Sie wird vom Finanzamt festgesetzt und muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid bezahlt werden. Die Höhe variiert je nach Bundesland: Bayern und Sachsen haben mit 3,5% den niedrigsten Satz, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5% den höchsten.
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Abwicklung und sorgt für die Eintragung im Grundbuch. Die Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und daher nicht verhandelbar.
Für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie der Grundschuld (Bankdarlehen) ins Grundbuch fallen Gerichtsgebühren an. Diese sind ebenfalls gesetzlich geregelt und betragen ca. 0,3 bis 0,5% des Kaufpreises.
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Courtage. Der Käuferanteil beträgt üblicherweise 3,57% (inkl. MwSt.). Wenn kein Makler beteiligt ist, entfällt dieser Kostenpunkt komplett.
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Kaufnebenkosten an. Diese betragen je nach Bundesland zwischen 9 % und 16 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie meist nicht.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können das bis zu 64.000 € zusätzliche Kosten sein. Unser Immobilien Nebenkosten Rechner zeigt Ihnen alle Kostenpositionen aufgeteilt nach Bundesland.
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Nebenkosten-Position und variiert je nach Bundesland stark:
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Hessen, Mecklenburg-VP | 6,0 % | 24.000 € |
| NRW, Saarland, Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Notarkosten und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG):
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen damit ca. 5.200–7.200 € für Notar und Grundbuch an. Diese Kosten sind nicht verhandelbar.
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt (meist der Verkäufer), zahlt mindestens 50 % der Provision. Käufer zahlen höchstens 50 % – oder gar nichts, wenn der Makler vom Verkäufer allein beauftragt wurde.
Die übliche Gesamtprovision beträgt 5,95–7,14 % inkl. MwSt. Bei hälftige Teilung zahlt der Käufer 2,975–3,57 % des Kaufpreises.
Der Kauf einer Immobilie in Deutschland folgt einem klar geregelten Ablauf. Wer die einzelnen Schritte kennt, kann Kosten und Risiken besser einschätzen:
Nordrhein-Westfalen hat mit 6,5 % eine der höchsten Grunderwerbsteuern. So sieht eine vollständige Nebenkostenaufstellung aus:
| Kostenposition | Betrag | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW, 6,5 %) | 26.000 € | 6,5 % |
| Notarkosten (ca. 1,2 %) | 4.800 € | 1,2 % |
| Grundbucheintragung (ca. 0,5 %) | 2.000 € | 0,5 % |
| Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil) | 14.280 € | 3,57 % |
| Baugutachter (empfohlen) | ca. 1.500 € | 0,38 % |
| Gesamte Nebenkosten | 48.580 € | 12,1 % |
| Gesamtinvestition | 448.580 € | — |
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und fällt beim Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen an. Sie wird einmalig beim Eigentumsübergang fällig und muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid bezahlt werden.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer? Beim Kauf innerhalb der Familie (Ehepartner, Kinder, Eltern) fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch Schenkungen und Erbschaften sind befreit. Beim Kauf von Neubauten direkt vom Bauträger fällt die Steuer nur auf den Grundstücksanteil an, nicht auf das Gebäude.
Trick: Inventar separat ausweisen. Wenn Küche, Einbauschränke oder andere Einbauten separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, mindert das die Bemessungsgrundlage. Auf Inventar bis zu 15 % des Kaufpreises wird keine Grunderwerbsteuer erhoben.
Banken finanzieren in der Regel maximal 80–90 % des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten müssen fast immer vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Folgende Faustregel gilt:
| Kaufpreis | Mindest-Eigenkapital (25 %) | davon Nebenkosten (~12 %) |
|---|---|---|
| 200.000 € | 50.000 € | 24.000 € |
| 300.000 € | 75.000 € | 36.000 € |
| 400.000 € | 100.000 € | 48.000 € |
| 500.000 € | 125.000 € | 60.000 € |
| 600.000 € | 150.000 € | 72.000 € |
Tipp: Planen Sie zusätzlich eine Reserve von 5.000–10.000 € für unvorhergesehene Kosten nach dem Kauf (Renovierungen, Umzug, Ummeldungen).
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutztem Wohneigentum nein. Bei vermieteten Immobilien können Notar-, Grundbuch- und Maklierungskosten als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid ca. 4–8 Wochen nach der Beurkundung. Die Zahlung muss innerhalb von 4 Wochen nach Bescheiddatum erfolgen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die wird kein Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen.
Was kostet ein Notar beim Hauskauf?
Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) und sind nicht verhandelbar. Sie betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises inklusive Grundbucheintragung. Bei 400.000 € sind das ca. 6.000–7.000 €.
Gibt es Kaufnebenkosten auch beim Neubau?
Ja, aber mit Besonderheiten: Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstücksanteil an, wenn Grundstück und Bau in getrennten Verträgen abgewickelt werden. Notarkosten fallen für beide Verträge an. Ein Makler ist beim Neubau vom Bauträger oft nicht involviert.
Sind die Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung anders?
Die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten fallen identisch an. Zusätzlich sollten Sie die Teilungserklärung, den Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen – das gibt Aufschluss über laufende Kosten und geplante Sonderumlagen.
Nach dem starken Zinsanstieg 2022–2023 haben sich die Bauzinsen in Deutschland auf einem Niveau von etwa 3,5–4,5 % für 10-jährige Zinsbindungen (Stand 2026) stabilisiert. Im Vergleich zu den Tiefzinsjahren (unter 1 %) bedeutet das deutlich höhere monatliche Raten.
Beispiel Finanzierungskosten: Kaufpreis 400.000 €, Eigenkapital 100.000 €, Darlehen 300.000 €, Zinssatz 4 %, Tilgung 2 %: monatliche Rate ca. 1.500 €.
Die Immobilienpreise haben sich in vielen Regionen nach dem Rückgang 2022–2023 wieder erholt. In Großstädten wie München, Frankfurt, Hamburg und Berlin sind Preise von 5.000–10.000 € pro Quadratmeter für Wohnungen üblich. Im ländlichen Raum und in strukturschwächeren Regionen sind Objekte deutlich günstiger.